Det är nog ingen överdrift att säga att den största affären i livet för många människor är när man köper sitt eget boende. Men drömhuset kan ibland bli till en mardröm och i slutändan kan man hamna i domstol. De tvister som kommer till domstolen och som handlar om fastighetsköp brukar vanligen handla om att köparen tycker att det finns ett fel i den köpta fastigheten, något som säljaren inte håller med om, eller menar att köparen minsann borde ha sett på visningen.
Avtalet
De flesta avtal kan göras muntligen i Sverige. – Vill du köpa min såg för 300 kr? – Ja, det vill jag. Så kan ett muntligt avtal ingås mellan två personer. Men för vissa avtal finns det formkrav och så är det till exempel när det gäller fastighetsköp. Enligt jordabalken 4 kap. 1 § krävs det vid försäljning av fastigheter att en köpehandling har skrivits under av både köparen och säljaren. Handlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring, uppgift om den summa som köparen ska betala och vilken fastighet som avses (i Sverige har alla fastigheter en fastighetsbeteckning, till exempel Humlan 1:8 eller Skalbaggen 1:17). En överenskommelse muntligt om att köpa en fastighet är därmed inte giltig utan måste skrivas ned på det sätt som jag har beskrivit.
I praktiken brukar ett fastighetsköp innefatta två skriftliga handlingar, först ett köpekontrakt som innehåller vilken fastighet som avses, priset för försäljningen, villkor för affären och uppgifter om säljaren och köparen. I det senare köpebrevet, som också är skriftligt, framgår det att köparen har betalt fastigheten. Köparen är skyldig att söka lagfart för fastigheten. Alla fastigheter och deras ägare ska registreras i ett register som kallas för fastighetsregistret. Det är Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet som har hand om fastighetsregistret. Se vidare Köpa, äga, sälja eller ge bort | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Undersökningsplikt och upplysningsplikt
Ett centralt moment inför själva köpet är den husvisning som säljaren brukar erbjuda tänkbara köpare. Det ställs nämligen vissa krav på den framtida köparen genom att denne har en så kallad undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär en slags ansvarsfördelning mellan köparen och säljaren. Fel som är möjliga att upptäcka svarar köparen för, medan säljaren svarar för sådana fel som inte går att upptäcka, den senare typen av fel brukar kallas för dolda fel.
Omfattningen av undersökningsplikten avgörs i första hand utifrån vad en normalt bevandrad och erfaren köpare skulle ha upptäckt om hen hade gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Det går alltså inte att som köpare säga att jag avstår ifrån att titta på vinden i huset och sedan mena att man ska få kompensation från säljaren på grund av fuktskador från ett läckande tak som var synliga för den som besökte vinden. Det går inte heller att ursäkta sig med att man inte vill bli smutsig eller att det är svårt att ta sig in i utrymmen som det går att titta på även om de är svårtillgängliga. Både vind och källare omfattas av undersökningsplikten, och inte enbart de boytor där man tänker bo. Som huvudregel brukar man däremot också säga att köparen inte ska behöva öppna upp en byggnad för att undersöka hur det ser ut inuti om det inte finns särskilda skäl som talar för en sådan mer omfattande utredning.
Det kan vara så att exempelvis fastighetens ålder och skick eller andra påpekanden från säljaren ger skäl att gå längre än normalt i undersökningsplikten. Undersökningsplikten omfattar inte enbart det som köparen kan upptäcka med synen, utan även sådant som kan upptäckas med lukt eller känsel. Exempelvis kan en unken och stickande lukt i en del av fastigheten göra att köparen måste gå vidare med sin undersökning och ett golv som märkbart sviktar när man går på det kan vara något som köparen borde upptäcka och reflektera över när hen går runt och tittar på fastigheten. Det finns en hel rad rättsfall som behandlar köparens undersökningsplikt men det kan vara klokt att ha i minnet att kraven på den normalt erfarne köparens kunskaper faktiskt kan förändras över tid och det centrala blir vad som får anses allmänt känt vid tidpunkten för själva köpet, det vill säga vilken kunskap kan den som följer med i det som rapporteras och skrivs om i media när det gäller exempelvis radon, fuktproblem, asbest och så vidare förutsättas ha.
Om köparen har en undersökningsplikt kan man säga att säljaren har en upplysningsplikt. Säljaren ska berätta om de fel som hen känner till och som kan vara svårupptäckta, till exempel avsaknad av korkmatta under ett tungt och heltäckande ekskåp som ska flytta med säljaren.
Garanti
Om säljaren lovar, eller utfäster som jurister brukar säga, att ett förhållande ska vara på det ena eller andra sättet befrias köparen från sin undersökningsplikt i just det avseendet. En utfästelse eller garanti kan till exempel handla om att det går att dricka vattnet i en gårdspump eller att husets trappa är gjord av ett visst material. Ibland har parterna olika uppfattning om en garanti har lämnats eller inte. En garanti som inte är skriftlig kan vara svår att bevisa eftersom parterna kan ha helt olika bilder av sitt samtal, och ibland också vara osäkra på vad det egentligen var som sades den där dagen när säljaren visade köparen runt i huset. Var det en garanti som uttalades eller något som saknar juridisk betydelse? Ett allmänt förskönande bedöms till exempel inte som en garanti.
Dolda fel
Dolda fel handlar om fel som köparen inte borde ha upptäckt även om hen gjort en ordentlig och noggrann besiktning av huset. Dolda fel skulle exempelvis kunna vara att det saknas en fuktspärr bakom kaklet i det nyrenoverade badrummet eller att en elinstallation inte följer gängse krav som gällde vid tidpunkten då den installerades. Samtidigt är det så att säljaren inte svarar för alla dolda fel utan att en prövning får göras i varje enskilt fall. Den som köper en gammal fastighet får räkna med vissa risker även om dessa kan vara dolda. Det är också så att vissa konstruktioner i sig har en inbyggd säkerhetsrisk som köparen får anses vara medveten om. Den som exempelvis köper ett hus från 70-talet får räkna med att huset är uppfört i enlighet med de byggnormer som gällde då och även om byggnormerna i dagsläget ser annorlunda ut kan köparen inte påstå att hen hade förväntat sig något annat än ett hus i enlighet med de byggnormer som gällde på 70-talet. Det har alltså ingen betydelse om byggkonstruktionen i efterhand har visat sig vara olämplig eller om det skulle utgöra ett fel i fastighet om ett nybyggt hus utfördes på det sättet.
Tvisten i domstol
Lite då och då kommer tvister som handlar om fel i fastighet till domstolen. Tvisterna kan variera i svårhetsgrad och ibland vill parterna höra olika tekniska experter i frågan om det finns ett fel i fastigheten. Målen kan bli relativt omfattande och innehålla mycket skriftlig bevisning. Ibland måste domaren och parterna åka ut och titta på fastigheten. Det kan inträffa om en av parterna önskar att man ska hålla syn på fastigheten. I många mål kan det dock räcka med fotografier eller kartor som visas i rättssalen.
Många mål som rör fastighetsköp i domstolen handlar om att köparen vill ha ett avdrag på priset eftersom fastigheten har ett, eller flera, fel enligt köparen. Mål som handlar om fel i fastighet kan också innefatta skadeståndskrav till exempel om köparen har fått merkostnader för ett alternativt boende under den tid som felet i fastigheten måste åtgärdas. Något ovanligare, men fullt möjligt, är att köparen kräver att fastighetsköpet ska gå åter. På juridiskt språk kallas detta hävning och innebär att var och en av parterna ska lämna tillbaka det man fått genom avtalet. Köparen får tillbaka den penningsumma som hen betalt för fastigheten och säljaren får tillbaka fastigheten. Hävning kan till exempel aktualiseras om kontraktsbrottet från säljarens sida är väsentligt.
Tingsrätten har, som alltid, i de mål som handlar om pengar en skyldighet att försöka få parterna att komma överens i ett tidigt skede. Ordföranden inleder en diskussion om att nå en överenskommelse redan vid den första träffen med parterna och kan sedan ta upp frågan under både den fortsatta handläggningen av målet och inför och i samband med att rätten ska ha en huvudförhandling i målet. Många gånger är det klokt att på ett tidigt stadium försöka att nå en samförståndslösning för att slippa både den tid och de kostnader som följer med att driva en process i domstol.
